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物业管理纠纷典型案例解析

发表时间:2014年8月7日 来源:

  随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐变成个人所有。与此同时,原来的公房管理者与住户之间的管理与被管理的关系,也逐渐演变成为物业管理企业与房屋所有权人之间的服务与被服务关系。在住房制度改革和城市建设发展过程中,物业管理这一新兴行业应运而生。物业管理已渗透到居民的日常生活,同时,市民对物业管理的细节和要求也越来越高,因物业管理引发的纠纷也越来越多。

  案情简介:2004年5月,被告杨某等人分别与某房地产公司签订《商品房买卖合同》,购买其开发的商品房。合同签订时,某房地产公司已与选聘的原告某物业管理公司签订了为期5年的《前期物业管理合同》。杨某等人入住时与某物业管理公司签订了《服务管理协议书》,办理了入住卡。《服务管理协议书》约定:业主不按规定时间缴纳物业管理费、公摊电费、水费、维修费等费用以及赔偿金违约金的视为欠费,并自欠费之日起处每日千分之三的滞纳金,水费滞纳金为每日百分之一,欠费时间超过半年滞纳金翻一倍。后杨某等人以物业管理公司服务存在瑕疵为由,拒绝缴纳物业管理费、水费、电费等达数月,就此酿成纠纷。双方协商未果,物业管理公司将杨某等人起诉至法院,要求杨某等人支付物业管理费、水费、电费及违约金。

  庭审查明:2005年10月该小区业主委员会成立,同年11月经兰州市房地产局批准。12月小区业主委员会作出决议,决定该小区业主暂不缴纳物业服务费。另查明,某物业管理公司具有相关管理资质。      2006年9月,该小区有4户业主被盗。

  杨某等人认为:《前期物业管理合同》约定的服务期限侵犯了其合法权益,与物业管理公司签订的          《服务管理协议书》违背其真实意思表示,属无效合同。不缴纳物业费是遵守业主委员会的决定。物业管理公司服务质量差,小区治安存在问题。物业管理公司还存在出租违章建筑,对其他业主改变房屋用途未采取有效措施等问题。

  某物业管理公司认为:《前期物业管理合同》合法有效,依据《物业管理条例》的规定可以约定期限。杨某等人提出与物业管理公司签订的《服务管理协议书》违背其真实意思表示,属无效合同的主张不成立。杨某等人主张其不缴纳物业费时履行业主大会决定的辩解于法无据。

  法院判决:一审法院认为,在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,原告物业管理公司作为房地产开发公司委托的该小区物业管理企业,在其提供了公共设施维护、绿化管理、清洁等相关服务之后,就有权向住户收取物业管理费及水电费,被告杨某等人作为小区住户,理应缴纳此项费用并承担违约责任。关于杨某等人提出与物业管理公司签订的《服务管理协议书》违背其真实意思表示,属无效合同等抗辩理由,证据不足,不予采信。一审法院判决支持了物业管理公司的全部诉讼请求,判令杨某等人支付欠缴的物业管理费、水费、电费及违约金。

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